Bilde av et gammelt kjøkken i en leilighet

Svært mange ulovlige leieboliger i hovedstaden

Martin Jørgensen 21. august 2021

I verste fall kan boforholdene være en fare for liv og helse

Dessverre kan utleiere gjøre dette risikofritt, da det sjelden får konsekvenser, skriver Avisa Oslo.

En fersk student som er ny på leiemarkedet vet kanskje ikke at leiligheten han ønsker å leie er ulovlig å bo i. Det er mange leiligheter til utleie og det er dårlig regulering på hvorvidt boforholdene oppfyller nødvendige krav.

Mange boliger mangler søknad på bruksendring

Bruksendring av kjeller og loft krever godkjenning og mangler denne kan boforholdet være usikkert.

Avisa Oslo gjorde i april en omfattende research på boligannonser på Finn.no. Rapporten kunne bekrefte at mange av kjellerleilighetene ikke hadde rømningsvei. I tillegg var det mange med for lav takhøyde, samt utilgjengelige og små vinduer.

Plan- og bygningsetaten (PBE) foretok en krysskjekking av et utvalg leiligheter, med resultat at seks av syv adresser ikke hadde levert søknad om bruksendring.

De leilighetene er med andre ord ikke godkjent som bosted eller utleie. Saksbehandler Ragnhild Ertshus har sett på boligene og forteller at flere av de skal få en nærmere ettersyn. Noen av disse har fått avslag på søknaden og andre venter fortsatt på svar.

En kjellerleilighet på Skøyen hadde til og med fått opprettet en ulovlighetssak. Det vil si at det ble pålagt å stoppe beboelsen av kjelleretasjen.

Liten oppdagelsesrisiko gir store mørketall

PBE er ikke overrasket over funnene, og opplyser om at ulovlige forhold må meldes inn for å bli oppdaget. Det er med andre ord store mørketall.

– Vår erfaring er at det er mange som benytter anledningen til å leie ut arealer de har i kjeller og loft, men det er imidlertid mange som leier ut rom som ikke er godkjent, forteller Ertshus.

Videre påpeker hun at det problematisk at hybler uten god bokvalitet og rømningsveier er til utleie.

– Dette vet vi ikke om er ivaretatt når det ikke er søkt om å endre bruken, og derfor er dette saker vi tar alvorlig når de kommer til oss, sier Ertshus til Avisa Oslo.

Ansvarlig advokat i leieboerforeningen, Tom Risa, er ikke overrasket over disse oppdagelsene.

Han hevder at Plan- og bygningsetaten kunne gjort mer for å sørge for at ulovlige leiligheter ikke er ute på markedet. Risa forteller til AO at mange dropper å sjekke om boligen er godkjent. Det er også mange som er klar over at det ikke er noen som fører tilsyn. Det innebærer at man får en situasjon hvor oppdagelsesrisikoen så liten at det betyr lite for utleieren, forteller advokaten.

På den annen side så opplyser han at i de sakene der myndighetene har gjennomført tilsyn så har det resultert i rettslige konsekvenser.

– Da skjer det ting. Men PBE prioriterer ikke dette, vi må tilbake til 2012 før vi finner en ordentlig tilsynsaksjon, og det var i Stavanger, forteller han.

Ertshus forteller at omstendighetene rundt befaringer avhenger av om det er grunnlag for å tro at det er forhold som strider mot plan og bygningsloven.

Det foreligger ingen oversikt over hvor mange befaringer det er av denne type saker.

Hun legger til at de saker om mulig ulovlige bruksendringer blir tatt alvorlig. Alle sakene blir behandlet og om det er uklarheter eller at det er vanskelig å få opplyst saken så blir det gjort befaringer. Dessverre har pandemien gjort at antallet befaringer har blitt redusert.

Fukt og mugg er et gjentagende problem

– Dersom en søknad får avslag, og det allerede er innredet til beboelse i kjeller eller loft, må dette tilbakeføres til slik boligen var godkjent tidligere. Det medfører at møbler og innredning som legger til rette for beboelse må fjernes, og dette må dokumenteres til oss, forteller hun.

Videre påpeker hun at eieren må gjøre dette innen en bestemt frist. Om dette ikke blir holdt så vil en vedtatt tvangsmulkt forfalle.

En kjeller som likevel blir brukt uten tillatelse vil få pålegg om å rette den eller at de avslutter beboerbruken av kjelleren og fjerner tilretteleggingen.

-Vi vedtar normalt tvangsmulkter med våre pålegg, og dersom fristene i pålegget ikke overholdes, forfaller tvangsmulkten, forteller hun.

Hun opplyser også om at de kan gi et overtredelsesgebyr til de som er ansvarlige om de var klar over ulovligheten.

«Ved mangler som gjør boligen ubeboelig eller delvis ubeboelig har leietaker krav på leieavslag eller erstatning for sitt økonomiske tap.» Kilde: Erstatning.no

-Dette er en form for straff, og vi bruker det først og fremst i alvorlige saker der vi mener det kunne oppstått fare for dem som bodde der.

I følge leieboerforeningen er hele 24 prosent av sakene deres om mangler. Risa forteller at en gjenganger i kjellerleilighetene er dårlig inneklima, gjerne i form av fukt og mugg. Dette gjelder spesielt eldre bygg.

– Hvis utleier skal rydde opp i det må han skifte dreneringen rundt huset, og det har han kanskje ikke til hensikt å gjøre, for det koster jo en del, påpeker han han.

Risa hevder at noen deler av problemet er at utleierne ikke har nok kjennskap til reglene.

– I Norge forutsetter vi at folk følger reglene, men hvis man ikke kjenner reglene, og det gjør man kanskje ikke som den totale amatør, så kan man kanskje ikke forvente at folk følger reglene heller, forteller han.

Dårlig råd senker standarden

Videre opplyser Risa om at det er ulovlige leiligheter i alle deler av skalaen. Han synes at de ressurssterke bør ta seg råd til å flytte ut fra uskikkede boforhold.

– Det er først og fremst de som har nok ressurser til å finne andre boliger som stiller seg spørsmål om hvorvidt leiligheten har lovlige forhold, eller foresatte som utviser bekymring på leietakers vegne, forteller han.

Videre trekker han frem at en del utleiere dessverre leier ut langt under minste standard, og at det finnes leietakere som aksepterer dette fordi de ikke har god råd. I Oslo er det høyt prisnivå og derfor slår man gjerne til om man finner en billig litt under det man kan betale.

Det er en rekke byggtekniske krav som stilles dersom kjelleren skal godkjennes for varig opphold. Det er kjøkken, soverom og stue som klassifiseres som rom for dette formålet. For at en kjeller skal bli ombygd til disse rommene så må bruksendringene tillates hos kommunen. Dette krever at kjelleren allerede har godkjennelse som tilleggsdel.

Krav fra bygningsforskriften

Det er TEK 17 i bygningsforskriften som beskriver kravene. Minstehøyden av tak skal være minst 2,2 meter og rømmingsvinduer 0,5 bredde, 0,6 meter høyde og til sammen må dette være 1,5 meter.

I tillegg skal rommene ha tilgang på tilstrekkelig med dagslys. Det må være utgang som enten er direkte til et sikkert sted, eventuelt en rømningsvei som fører til dette. Det kan under visse forutsetninger være godkjent med vindu som rømningsvei.

Bygningen må ha tilfredsstillende bæreevne, og dette gjelder ikke bare loft da det kan forekomme dårlig bæreevne i kjeller og. Det skal ikke være for fuktig inneklima, og ventilasjonen må være god.

Om byggesøknaden ble sendt før 1.juli 2011 er det dog noen unntak og ikke like strenge krav på romhøyde og dagslys. Info er her. Det samme gjelder om bruksendringene fra tilleggsdel til hoveddel i egen bolig.

Om du har planer om å endre rom i en bolig er det mye informasjon og hjelp å finne i Direktoratet for byggkvalitet sin veiviser.

Kilder

https://www.eiendomsrett.no/husleie/