Heving av boligkjøp

Når du kjøper en bolig, om det er en leilighet eller et hus, foreligger det ikke noen ordinær angrerett. Du er bundet av rettshandelen. I noen tilfeller er det imidlertid mulig å komme ut av det ved å heve kjøpet.

Her kan du lese mer om hva heving er, hva som skal til for å heve et boligkjøp og når du eventuelt vil trenge hjelp fra en advokat.

Hva innebærer heving av et boligkjøp?

Heving betyr at både selger og kjøper stilles som om avtalen ikke var inngått. Kjøperen får igjen pengene sine, og selgeren tar tilbake eiendomsretten.

Heving kan være aktuelt for alle former for kjøp. Andre beføyelser eller krav kjøper kan gjøre gjeldende inkluderer retting, prisavslag, omlevering eller erstatning.

«Rettsvirkningen av at boligkjøp heves er at kjøper sier fra seg eiendommen mot at kjøpesummen tilbakebetales. Dette er en svært alvorlig misligholdsbeføyelse, det skal derfor svært mye til før vilkårene for heving er oppfylt. Etter avhendingsloven § 4-13 er det et vilkår at mangelen utgjør et «vesentlig avtalebrudd».» Kilde: Eiendomsrett.no

Heving regnes som den mest inngripende beføyelsen du kan rette mot selger. Som oftest vil det være snakk om retting eller prisavslag så langt det kan løse problemet.

Spesielt gjelder dette boligkjøp. Det er nemlig ikke alltid så lett for selger å gjøre om på disposisjoner han har gjort med kjøpesummen etter at en overdragelse er foretatt. Svært vanlig er det jo at pengene allerede er investert i en ny bolig til selgeren og dennes familie.

Hva sier loven?

Utgangpunktet i norsk rett er at det er avtalefrihet. Det er imidlertid et særlig behov for regulering av kjøp og salg av bolig.

Ettersom handelen som oftest foretas mellom privatpersoner og det gjelder store beløp, er det også et behov for klare retningslinjer på dette området.

Overføring av bolig ved salg privatpersoner imellom reguleres derfor av Lov om avhending av fast eigedom fra 1992 (avhl.).

Her finner vi bestemmelsene om heving i §§ 4-3 og 4-13.

Det er imidlertid ingen opplisting av situasjoner som gir grunnlag for heving i disse.

Reglene anfører kun at det må være en mangel ved boligen, og at denne må være vesentlig. For øvrig må det gjøres en helhetsvurdering basert på en rekke momenter som har blitt etablert i rettspraksis.

Når det gjelder kjøp av nye boliger fra utbyggere reguleres dette av Bustadsoppføringslova fra 1997. Vi finner her de samme prinsippene som i Avhendingslova (avhl.), men vurderingene går i større grad kjøpers favør. Det vil si at terskelen er lavere for heving her.

Mangler ved kjøp av bolig

Dersom varen du kjøper er i dårlig stand eller på andre måter ikke helt slik du bør forvente at den er, har den mangel. Det gjelder alle typer kjøp.

I følge advokat Eirik Teigstad har avhendingsloven regler om når parten kan fremsette krav om heving der det foreligger kontraktsbrudd både fra kjøpers og selgers side.

Når det gjelder eiendommer foreligger det en mangel når dennes tilstand ikke er i samsvar med avtalen. Det kan være at den ikke passer til de formål tilsvarende eiendommer brukes til eller at den ikke er samsvarer med offentligrettslige krav.

For boliger er det avgjørende hvilke forventninger kjøper har i henhold til det som er markedsført og den prisen som er betalt.

Forventninger skaper selgeren gjennom annonsering, salgsprospekt, visninger og annen markedsføring.

Vi skiller mellom innholdsmangler og opplysningsmangler i forbindelse med boligkjøp.

Innholdsmangel

Dersom boligen avviker kvalitativt fra det kjøper har grunn til å forvente, kan det foreligge en mangel. Det kan være snakk om badets tilstand eller andre ting som det ikke var mulig å få øye på under besiktigelsen.

Muligheten til å påberope seg mangel må imidlertid ses på bakgrunn av kjøperens plikt til selv å gjøre en grundig undersøkelse av eiendommen før han kjøper.

Et hus uten dører vil i utgangspunktet anses som en mangel, men det er samtidig noe kjøper ville fått med seg når han så boligen.

Opplysningsmangel

En opplysningsmangel kan være både uriktige opplysninger og fortielse.

Det som oppgis i annonser, prospekter og annen markedsføring er like bindende for selgeren som det som står i kontrakten. Selgeren er i tillegg ansvarlig for uttalelser eiendomsmegleren måtte ha kommet med.

Er det eksempelvis oppgitt et bruksareal som er mye større enn det som er tilfelle, vil det være å anse som en mangel.

Det er imidlertid et vilkår at den uriktige opplysningen har virket direkte inn på avtalen, altså kjøpers beslutning om å gi det aktuelle budet.

Opplysningsmangel gjelder også for det selger ikke sier.

Vi snakker da om konkrete mangler som selger høyst sannsynlig kjenner til, og som han har grunn til å tro har interesse for kjøper. Det er likeledes et krav om at kunnskap om denne mangelen ville ha innvirket på beslutningen om kjøp.

Mangelen må være vesentlig

Selv om det er konstatert en mangel, er det altså ikke nok til automatisk å kunne heve kjøpet. Mangelen må i tillegg være vesentlig.

Vesentlighetskravet er ikke spesifisert i loven, men i rettspraksis er det en rekke momenter som veies opp mot hverandre for at det skal kvalifisere til heving.

Prisen

Det viktigste er kanskje kostnaden mangelen utgjør sammenlignet med kjøpesummen. I praksis har ofte mangler som kan prissettes til 15-20 % av størrelsen på kjøpesummen gitt grunnlag for heving.

Høyesterett har imidlertid sagt at denne prosenten kun må anses veiledende. Ut fra andre momenter i saken kan kjøpet altså heves for mindre kostbare mangler, eller motsatt.

Kjøpers forhold

Mangelens betydning for kjøper har selvfølgelig mye å si. Det kan variere fra kjøper til kjøper. En bevegelshemmet vil for eksempel ha større behov for en fungerende heis for å komme opp i boligen sin, og en parkeringsplass helst så nær boligen som mulig. Her er det samtidig avgjørende i hvilken grad kjøper har kommunisert slike behov overfor selger.

Er andre beføyelser mulig?

Tungtveiende er det også om mangelen greit kan kompenseres med et prisavslag, eventuelt en retting foretatt av selger. Dette er en mindre inngripende beføyelse overfor selger, og vil nok velges i de tilfellene det kan utføres uten videre ulempe for kjøper.

Selgers forhold

Man vil heller ikke se helt bort fra konsekvensene heving vil få for selger. Det kan være spesielt vanskelig å betale tilbake pengene hvis han har investert i en ny leilighet.

Hvis selger har utvist skyld ved at han bevisst har feilinformert eller unnlatt å komme med viktige unnlatelser, taler dette derimot for heving.

Tid

Endelig vil tiden som er gått siden kjøpet er gjort eller mangelen er påvist ha betydning. Har det gått lang tid, vil det bli vanskeligere å heve kjøpet.

Tidsfrister for å kreve heving

Muligheten for å kreve heving varer nemlig ikke evig.

Det er en absolutt frist på fem år fra kjøpet er gjort. Grunnen til dette er at en eller annen gang må selger føle seg trygg på at det ikke dukker opp nye krav i forbindelse med en for lengst avsluttet handel.

Utover dette er det viktig for kjøpers del å melde kravet sitt innen rimelig tid. Det er ingen spesifisert tidsfrist her, men det tolkes ofte som innen 2 måneder etter at en slik mangel er oppdaget.

Det vil holde å sende et varsel til selgeren i form av en e-post. En eventuell telefon til selger i sakens anledning, bør dokumenteres av en etterfølgende skriftlig bekreftelse av samtalen.

Advokathjelp til heving av boligkjøp

Det reiser seg en del spørsmål i forbindelse med heving av boligkjøp.

Loven gir ikke en absolutt fasit på når det er grunnlag for heving eller ikke, og det kan være greit å diskutere saken med en person med erfaring på området før en kaster seg hodestups ut i en langvarig prosess.

Selv om kravene til heving er til stede, er det gjerne også en rekke praktiske problemer med tanke på hvordan det skal utføres.

En advokat kan gi deg strategiske råd om hvorvidt du bør kreve heving, og ikke minst bistå praktisk under prosessen.

Vanlige spørsmål

Hva betyr heving av boligkjøp?

Heving betyr at du leverer tilbake boligen får igjen pengene du har betalt for den.

Når kan jeg heve et boligkjøp?

Det er et vilkår at det foreligger en vesentlig mangel for at du skal kunne heve kjøpet.

Hva er en mangel?

Det er en mangel når varen (boligen) du har kjøpt ikke er slik du har grunn til å forvente. Det kan både være egenskaper ved varen som ikke er tilfredsstillende, og det kan være uriktige eller manglende opplysninger fra selgeren.

Hva betyr det at mangelen må være vesentlig?

Det betyr at det må være alvorligere mangler enn det som kan gi grunnlag for prisavslag eller retting. Hva som anses vesentlig beror på en helhetsvurdering.

Kan boligselger tilby prisavslag i stedet for heving?

Det er alltid mulig å tilby en løsning i form av et prisavslag framfor heving av boligkjøp. Hvorvidt kjøper er nødt til å akseptere det, avhenger av hvor vesentlig mangelen viser seg å være.

Hva gjør jeg hvis selger ikke klarer å betale tilbake kjøpesummen?

Dette er dessverre en svært aktuell problemstilling. Dersom selgeren allerede har disponert kjøpesummen, kan det bli en komplisert og langvarig prosess å få tilbake pengene. Boligen kan selvfølgelig selges på ny, men det kan ta tid og man ikke forvente at det vil dekke hele den opprinnelige kjøpesummen. Her kan det være grunn til å konferere med advokat om hva som er de mest hensiktsmessige skritt i saken.

Kilder

https://www.duo.uio.no/bitstream/handle/10852/19347/117418.pdf?sequence=4&isAllowed=y

Les også:
Svært mange ulovlige leieboliger i hovedstaden
Bilde av et gammelt kjøkken i en leilighet

I verste fall kan boforholdene være en fare for liv og helse Dessverre kan utleiere gjøre dette risikofritt, da det Les mer

Feil arealmåling ga prisavslag
målebånd, arealsvikt

Da boligen skulle videreselges var den mindre enn det kjøperne hadde betalt for. Det var i oktober 2019 at X Les mer

Utsiktskrangel førte til søksmål

I Lyngør skapte et forheng en konflikt mellom to naboer. Den ene parten ville ikke ha innsyn på en privat Les mer

Myndighetene fraråder å bygge boliger over nedlagte søppelfyllinger
avfallsdeponi

I kjølvannet av ankesaken mot beboerne på den nedlagte avfallsdeponien i Skedsmo, advarer Miljødirektoratet mot å bygge boliger på denne Les mer