Full tvist mellom hundeeier og nabo med allergi

Men det var ingen bevis for at hunden forårsaket plagene

Paret flyttet inn i sin nykjøpte leilighet med et ekstra hårete familiemedlem i bagasjen. Dessverre sto det i ordensreglene og prospektet at hundehold ikke var lov med mindre det forelå svært gode grunner. På grunn av både problematisk fortid og ugunstige arbeidsforhold hadde begge to psykiske utfordringer som ble betraktelig lettere med selskap av hunden. Paret søkte derfor om tillatelse til hundehold etter innflytting.

Nabo mente at hunden var skyld i allergisymptomer

Stafford Terrieren hadde vært en del av husholdningen i åtte år og oppdratt som familiehund fra valpestadiet. Den bjeffet svært sjeldent og var generelt svært godt likt av resten av beboerne. USBL sa først ja til hundeholdet, men måtte endre avgjørelsen da det viste seg at det var en beboer med allergi i den aktuelle firemannsboligen. Vedkommende ønsket ikke å ha den firbente som nabo og påsto allergien hennes ble forverret. Med styret på sin side fremsatte hun krav om tvangssalg av leiligheten, og styret hevdet at en hundebeboer var et vesentlig mislighold.

I ordensreglenes punkt 3 står det at

«Dyrehold er ikke tillatt i borettslaget. Styret kan etter skriftlig søknad gi godkjenning på spesielle vilkår. Godkjenningen må foreligge før anskaffelse og innflytting.
Søknadskjema fås ved henvendelse til styret. Dyreholdet skal ikke luftes på borettslaget sin eiendom. Mating av fugler og dyr er heller ikke tillatt på borettslaget sin eiendom.»

Saksøkeren hevdet at i tillegg til allergi så var hun svært redd for hunder.

Hunden var ikke en fare for nærmiljøet

Det ble foretatt befaring av hunden og det ble konkludert med at den var godt sosialisert, trygg og harmonisk. Det skal sies at denne rasen kan være aggressiv mot andre hunder, men vedkommende hadde ikke vist noen tegn til dette. Til og med i pressede situasjoner hos veterinær holdt den seg rolig.

Det som ble selve kjernen i saken og som retten måtte komme til enighet om var hvorvidt hundeholdet er et vesentlig mislighold etter borettslagsloven § 5-22,  og om dette vil gi grunnlag for tvangssalg.

Saksøker har vist til at avslaget på søknaden om å holde hund er i tråd med borettslagsloven § 5-11, men hundeeierne mener at avslaget ikke er i tråd med denne paragrafen.

Saksøkers påstandsgrunnlag (fra lovdata.no)

Det anføres at saksøkte har vesentlig misligholdt sine forpliktelser ovenfor borettslaget, jf. borettslagsloven § 5-22, ved å ikke avslutte hundeholdet til tross for at det ble gitt avslag på søknad.

Borettslagsloven § 5-1 sier at hver andel gir enerett «til å bruke ein bustad i laget og rett til å nytta fellesareal til det dei er tenkte eller vanleg brukte til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva».

I lovens § 5-11 sies det i første ledd at «Andelseieren skal fare fint med bustaden og fellesareala. Bruken av bustaden og fellesareala må ikkje på urimeleg eller unødvendig vis være til skade eller ulempe for andre andelseigarar».

I lovens § 5-11 fjerde ledd heter det at styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen, og selv om det er forbud mot dyrehold kan det holdes dyr dersom det foreligger gode grunner for at hundeholdet skal tillates. Det er dog et krav om at dyreholdet ikkje er til ulempe for dei andre brukarane av eigedommen. Vilkårene er kumulative. Det skal her foretas en interesseavveining, og saksøker er av den oppfatning at interesseavveiningen medfører at vilkårene for vesentlig mislighold er oppfylt. I denne helhetsvurderingen vises det også til at saksøkte ved flere anledninger har vist adferd som ikke er forenelig med plikten til å ta hensyn til andre andelseiere.

Det foreligger en plikt for den enkelte andelseier til å ikke plage andre andelseiere og beboere, og til å ikke la sin adferd gå ut over de øvrige i bomiljøet. Dette fremgår direkte av borettslagsloven § 5-11 første ledd og vedtektenes pkt. 4-1 (1) og (3).

Hundeeiernes tilsvar

Paret svarte på påstanden med at de hadde dokumentasjon på psykiske utfordringer, og at hundens samvær var støttende og dempet nedstemthet og søvnproblemer. Mannens tidligere arbeidsforhold hadde på grunn av angrep og skade ført til PTSD. Hundens tilstedeværelse virket dempende på nedstemthet og søvnproblemer. De forstyrrende inntrykkene fra tidligere jobb ble bekreftet av hans eksarbeidsgivere.

Kvinnen hadde angst som følge av et tidligere voldelig forhold, og hadde dokumentasjon fra psykolog og legeattester om at hunden fikk henne til å føle seg mer trygg.  Retten var enige om at paret hadde gode grunner til å beholde hunden.

 Saksøker hadde aldri møtt hunden

 I forhold til de øvrige beboeres ulemper som de gode grunnene skal veies opp imot er det ikke slik at enhver ulempe hindrer dyrehold, jf. forarbeidene til borettslagsloven § 5-11Ot.prp.nr.30 (2002–2003) kapittel 12. (fra lovdata.no=

Det ble da en interessekonflikt om hvor stor ulempe hunden var for de andre beboerene og om dette kunne veies opp mot de saksøktes grunner til å ha hunden.

Kvinnen som ønsket hunden fjernet henviste til at hun fikk pusteproblemer og hoste etter å ha vært i kjelleren. Hun hadde heller aldri møtt hunden fysisk, men hunden hadde vært i kjelleren i forkant av at hennes allergi ble kjent for det saksøkte paret.

Saksøkers allergi var ikke tilstrekkelig dokumentert og det var lite sannsynlig at symptomene på allergi skyldtes Stafford Terrieren. Hun hadde tatt en prikktest med positivt svar, men det er ikke bevis for at dette var hundeallergi. Allergien var også svært svak på skalaen, og i følge en lungelege ikke alvorlig nok for en vaksine engang.

Saksøker og de saksøkte hadde felles inngangstrapp, men hundeeierne hadde i tillegg en ekstra privat inngang fra terrassen.

Lege slo fast at berøring, nærkontakt av hundeallergener på klær var det som kunne gi en med saksøkers allergi symptomer. Men en fellestrapp delt med hunden ville ha ikke ha konsekvenser for en med så svak allergi. Det ville kun være hvis en hund kom opp i ansiktet hennes. I tillegg var det mest sannsynlig gress og pollen som var årsaken til noen av hennes symptomer.

Høyst sannsynlig at et dårlig kjellermiljø ga symptomer

Angående plagene etter kjellerbesøket fastslo legen at pustebesværet trolig skyldtes dårlig inneklima. En kjeller kan være et mareritt for allergikere, og den aktuelle hadde mye støv, kjellerlukt og manglet rengjøring. Disse elementene kunne være god nok grunn til å utløse allergisk reaksjon.

Og å fjerne hunden ville derfor ikke ha noen effekt for de allergiske symptomene, men en ordentlig storvask og utbedring av kjelleren ville være effektivt.

Hundeeierne gjorde flere tiltak

Paret hadde tatt skjerming av hunden svært seriøst, og sørget for at naboen ikke skulle eksponeres for hundehår på fellesarenaer.  De tok ikke med seg hunden i  trapp og kjeller og luftet den konsekvent via balkongen for å unngå hovedinngangen.

I vaskekjelleren benyttet de en oppbevaringspose med tett glidelås for å frakte klær med hundehår til og fra egen vaskemaskin.

Retten så på det som svært positivt at paret innførte tiltak for å ta hensyn til naboens behov. De mente at en hund i firemannsboligen ikke utgjør noe større risiko enn å bli utsatt for hundehår enn ellers i hverdagen .

Mener at saksøktes påstander var grunnløse

Angående hundefrykt så kom saksøker med vaklende forklaringer. Hun sa at rasen var en kamphund og påsto at den så skummel ut. Senere hevdet hun at hun aldri hadde truffet på den. Kvinnen hadde ingen medisinsk dokumentasjon på hundeangst, og svarte på dette at det var spesielt Staffordshire Bullterrier hun var redd for, men at dette ikke var angst i medisinsk forstand.

Retten mener derfor at allerginaboens redsel for hunden var helt grunnløs. De henviste så også på en tidligere sak der beboere ikke fikk medhold over en hund de syntes var skummel.

Retten viser for øvrig til en svært sammenlignbar sak etter borettslagsloven § 5-11 fra Aust-Agder tingrett TAUG-2015-109974 der det uttales «at beboerene irriterer seg over at A holder hund til tross for styrevedtaket og vedtektene, kan ikke anses som en relevant ulempe etter loven».

«Terskelen for at det skal foreligge et «vesentlig mislighold» i henhold til borettslagsloven § 5-22 er svært høy, og kan ikke begrunne tvangssalg i denne saken.

Det er dennes sides anførsel at As hundehold ikke strider imot borettslagsloven § 5-11, det er således intet grunnlag for tvangssalg i denne saken.»

Det følger av borettslagsloven § 5-22 første ledd at:

«Dersom ein andelseigar trass i åtvaring misheld pliktene sine vesentleg, kan laget påleggje andelseigaren å selje andelen. Kravet om åtvaring gjeld ikkje i tilfelle der det kan krevjast fråviking etter § 5-23 første ledd. Åtvaring skal vere gitt skriftleg og opplyse om at vesentleg mishald vil gi laget rett til å krevje andelen seld. Pålegg om sal skal vere gitt skriftleg og opplyse om at andelen kan krevjast seld ved tvangssal dersom pålegget ikkje er etterkome innan ein frist som ikkje skal setjast kortare enn tre månader frå pålegget er motteke.»

Psykologiske årsaker ble vektet høyere enn allergi

 Terskelen er svært høy når det kommer til et vesentlig mislighold og retten måtte ta stilling til om hundeholdet var nettopp det. I tillegg må det også legges vekt på hvilke virkninger et pålegg om salg kunne ha for andelseier og familie.

Saksøkte påpeker ekstra på misligholdet ved at paret beholdt hunden selv om de fikk avslag, og hevdet at de hadde oppført seg truende og lite hensynsfullt.

Det fremgår av borettslagsloven § 5-11 fjerde ledd at:

«Styret kan fastsetje vanlege ordensreglar for eigedommen. Sjølv om det er vedteke forbod mot dyrehald, kan brukaren av bustaden halde dyr dersom gode grunnar talar for det, og dyrehaldet ikkje er til ulempe for dei andre brukarane av eigedommen.»

Retten kom frem til at parets grunner til å ha hund var mer vektlagt enn naboens allergi  i interesseavveiningen etter borettslagsloven § 5-11. Det at paret først fikk avslag på hundeholdet ble bevist å ikke ha blitt gjort etter riktige regler, og avslaget ble gjort ugyldig.

De ga derfor hundeeierne medhold, og saksøker måtte betale alle saksomkostningene.

Dette var snakk om 282.437 medregnet merverdiavgift.  Noen venner av hundeeierne startet en innsamlingsaksjon med formål om å dekke saksomkostningene til paret. Det ble samlet inn over 20 000 og retten vil trekke dette fra beløpet fra erstatningskravet.

«Videre har saksøker anført at veien om tvangssalg ikke har fordyret prosessen, men er en standardprosedyre.

Retten har funnet at begjæringen om tvangssalg ikke har vært i strid med standard prosedyre, men retten finner at saksøkte like fullt er pådratt kostnader til advokatbistand som har vært nødvendig i den forbindelse.

Retten finner at advokatsalæret synes riktig i sin størrelse, og vektlegger herunder at saksøkte har vært bistått av advokat siden desember 2017 da søknaden ble avslått og at denne bistanden har vært naturlig og nødvendig all den tid søknaden er funnet av retten å ha blitt urettmessig avslått jf. borettslagsloven § 5-11 fjerde.

Retten finner på denne bakgrunn at saksøker plikter å erstatte saksøktes utgifter på kr 125.725.»

Sakskostnader

«Det følger av tvisteloven § 20-2 første ledd at den som har vunnet saken som hovedregel har krav på erstatning for sine nødvendige kostnader med saken. Saken ansees vunnet hvis parten har fått fullt medhold eller i det vesentlige. Saksøkte har her vunnet saken fullt ut.

Saksøkte har krevd kr 290.812,50 inkludert merverdiavgift i sakskostnadsoppgave av 16. mai 2019.

Herunder har saksøkte angitt at arbeid utført til og med inngivelse av tilsvar utgjør 13 timer. Videre er arbeid utført frem til hovedforhandling angitt til å utgjøre 64,5 timer. For uten obligatorisk etterarbeid på to timer er det anført 19,5 timer til gjennomføring av hovedforhandling.

Saksøker har videre angitt utlegg ettersendt den 22. mai 2019 til å utgjøre kr 5.665, 56.

Saksøker har anført at kostnadskravet er for høyt ut i fra at det er pådratt på saksøktes side, og mener at halvparten hadde vært mer rimelig.

Retten finner at klart kostandene i forbindelse med saken for tingretten har vært nødvendig og rimelig å pådra ut fra sakens betydning for saksøkte, jf tvisteloven § 20-5. Retten legger til grunn at saksøker for sin del har angitt saksomkostninger til å utgjøre kr 282.437 medregnet merverdiavgift. Retten finner å hensynta at saksøkte har måttet svare på en rekke anførsler og anmodninger fra saksøker i saken og at saksøker har anført allergi uten å ha dokumentert dette i tilstrekkelig grad slik at dette har måttet bli belyst fra saksøktes side.

Saksøker dømmes etter dette til å erstatte saksøktes sakskostnader på kr 296.477 inkludert merverdiavgift. Oppfyllelsesfristen er på to uker i henhold til tvisteloven § 19-7.

Dommen er ikke avsagt innen lovens frist. Grunnen er en større arbeidsmengde ved domstolen.»

Les også:
Myter angående boligkjøp
boliglån myter

Det finnes noen påstander om boligkjøp som ikke nødvendigvis er sannheten. Nettavisen tok en prat med Luksusfellens eksperter Hallgeir Kvadsheim Les mer

Flere leier uten å ha sett boligen først

Redd for at leietakere kan bli utnyttet. Hvert år starter flere ferske studenter jakten på en leiebolig. Det kan være Les mer

Når huseieren kommer på uanmeldt besøk

Mange utleiere utnytter at leietagere ikke vet rettighetene sine. Tom Olav Risa er fastadvokat i leieboligforeningen, og forteller til NRK Les mer

Hva gjør en boligkjøpsrådgiver? Vi har tatt en prat med Boligdama!
Intervju med boligdama

Intervju med Boligdama – Trude Larsen Om Boligdama: Trude Larsen har jobbet med bolig i 40 år og er utdannet Les mer