Feil arealmåling ga prisavslag

Stine Bottolvs 30. mai 202130. mai 2021 Arealmåling, Boligreklamasjon, Prisavslag, Takstmann

Da boligen skulle videreselges var den mindre enn det kjøperne hadde betalt for.

Det var i oktober 2019 at X og XX kjøpte en aksjeleilighet i Oslo for å pusse den opp og videreselge boligen. Den tilsynelatendelatende 123 kvadratmeter store leiligheten ble deres for 8 800 000 kroner, pluss 117 000 kroner i fellesgjeldandel.

Leiligheten var mindre det de betalte for

Paret tok over leiligheten i mars 2020 og satte i gang arbeidet med oppussingen. Etter tre måneder med oppgradering var leiligheten igjen klar for salg, og en rutinemessig arealmåling ble foretatt.

Resultatet av denne målingen ble en stor skuffelse for X og XX. Det viste seg nemlig at boligen var 7 kvadratmeter mindre enn det som var oppført i salgsprospektet.

Selgers takstmann ble kontaktet, og foretok en kontrollmåling. Han konkluderte med at han beklageligvis hadde målt feil, og at korrekt areal var 116 kvadratmeter. Siden selgeren hadde boligsalgsforsikring via Protector Forsikring så reklamerte kjøperne dit. Forsikringsselskapet avviste derimot ansvaret for feilmålingen.

Fikk flere tilbakemeldinger på at boligen var feilmålt

Det viste seg at boligens egentlige størrelse ikke akkurat var noen hemmelighet.

Det kom nemlig for en dag at styrelederen i boligaksjeselskapet hadde informert selgersiden om feilen i salgsprospektet og leilighetens riktige areal. I tillegg hadde en av naboene fortalt eiendomsmegleren at boligen var markedsført for stor. Selgers megler informerte også om at han i første omgang trodde at bruksarealet var på 116 kvadratmeter.

Da takstmannen målte dette arealet til 7 kvadratmeter ekstra, så fikk han faktisk beskjed om å kontrollere en gang til om dette stemte. Han så derfor over sine egne utarbeidede plantegninger og fastslo at 123 kvadratmeter var riktig areal, til tross for påstander fra styreleder og nabo.

Kjøperne ønsket erstatning

Den nå 7 kvadratmeter mindre leiligheten ble solgt videre for 10 300 000 kroner i tillegg til fellesgjeldandel på 113 000 kroner.

I november 2019 reiste X og XX et søksmål mot selger og Protector med krav om prisavslag og erstatning. Dette avslo motparten og krevde å bli frifunnet.

I tingretten var det store spørsmålet om arealavviket var en såpass stor mangel at det medførte tap for X og XX da de solgte den videre. I april 2020 ble hovedforhandlingene avholdt som digitalt møte.

«Saksøkernes påstand og påstandsgrunnlag; (fra Lovdata.no)

Arealavviket er av en slik størrelse at det utgjør en mangel ved kjøpet. I rettspraksis er det oppstilt en presumsjon for at arealavvik har innvirkning på kjøpet, og det er opp til selger å godtgjøre at avtalen ville ha blitt inngått på samme vilkår med korrekt informasjon om arealet. X og XX ville ikke ha kjøpt leiligheten for samme pris hvis de hadde fått opplyst leilighetens riktige areal. Selgersiden har heller ikke bevist noe annet. At både megler og takstmann er å klandre for at X og XX fikk opplyst uriktig areal, taler også for at selgersiden holdes ansvarlig.

Selgersiden må svare et forholdsmessig prisavslag som kompensasjon for arealavviket. Fastsettelsen av dette må skje skjønnsmessig. Når kjøpesummen reduseres tilsvarende det prosentvise arealavviket, og det i tillegg tas hensyn til at X og XX ville gitt mindre per kvadratmeter hvis de hadde visst at leiligheten kun var 116 m2, vil kr 550 000 utgjøre et forholdsmessig prisavslag.

Ettersom selgersiden er å bebreide for den uriktige arealopplysningen, hefter de også for det tap X og XX har lidt, og som ikke dekkes av prisavslaget. Dette består av tapt fortjeneste ved videresalget av leiligheten og advokatkostnader forut for saksanlegget. Samlet beløper dette seg til kr 156 944, men den konkrete fastsettelsen må skje skjønnsmessig.»

Den andre parten mente derimot at de 7 kvadratmeterne som manglet ikke ville ha hatt noen negativ effekt på prisen.

Saksøktes påstand og påstandsgrunnlag (fra Lovdata.no)

«Arealavviket er ikke kvalifisert nok til å utgjøre en mangel etter avhendingsloven § 3-8. I den helhetlige vurderingen må utgangspunkt tas i at arealavvikets objektive størrelse er helt i grenseland for hva som kan anses som en mangel; normalt kreves det minst 6 % avvik for større leiligheter. Dessuten hadde leiligheten flere kvaliteter som reduserte betydningen av arealavviket, herunder attraktiv beliggenhet, balkong og gode solforhold. Dette – sammen med oppgraderingsmulighetene – ga potensiale for å selge leiligheten videre med gevinst, hvilket var avgjørende for X og XX. De samme forhold gjør det også sannsynlig at kjøperne ville betalt samme kjøpesum selv om leilighetens areal var opplyst å være 116 m2.

Dersom retten skulle komme til at arealavviket utgjør en mangel, er det ikke grunnlag for å utmåle et matematisk beregnet prisavslag. Det vil overstige den markedsmessige effekten av arealavviket, og dermed gi kjøperne en uberettiget gevinst. Ved den skjønnsmessige fastsettelsen av prisavslaget må det legges vekt på at andre forhold enn arealet var av betydning for leilighetens markedsverdi.

Det er ikke grunnlag for erstatningsansvar, da selger ikke kan bebreides for den uriktige arealopplysningen. Uansett er det ikke sannsynliggjort at saksøkerne led et økonomisk tap ved videresalget.»

Retten mente at arealavviket senket verdien på leiligheten

Begge partene var dog enige om at det var blitt gitt feil arealstørrelse, men det var uenighet om dette avviket kunne regnes som en kjøpberettiget mangel.

Det er som regel kjøpsloven som blir anvendt i aksjeleilighetssaker, men i denne tvisten ble det avtalt å bruke avhendingsloven isteden.

Retten konkluderte med at arealavviket var såpass stort at det senket verdien på leiligheten. De slo fast at en kompasjon på 300 000 kroner var passende for mangelen.

Dette følger av kjøpekontrakten punkt 9. (Fra lovdata.no)

« Etter avhendingsloven § 3-8 første ledd vil mangel foreligge hvis «eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren». Isolert sett kan bestemmelsen forstås slik at den rammer enhver uriktig arealopplysning. Bestemmelsen er imidlertid fortolket slik at ikke ethvert negativt arealavvik vil utgjøre en mangel, jf. Rt-2003-612. Dette basert på vesentlighetskravet som etter avhendingsloven § 3-3 gjelder ved utendørs arealavvik, og motivuttalelsene om at noe tilsvarende må gjelde ved innendørs arealavvik, jf. Ot.prp.nr.66 (1990–1991) side 81. Hva som skal til for at arealavviket er kvalifisert nok til å utgjøre en mangel, må etter det bero på en konkret helhetsvurdering.

Utgangspunkt må tas i det objektive avviket fra avtalt ytelse, som i vår sak er et arealavvik på 7 m2 eller 5,7 % i forhold til hva som ble opplyst forut for handelen. Avviket ligger med det i nedre sjikt av hva som etter rettspraksis kan kvalifisere til å utgjøre en mangel. At leiligheten i tillegg har flere kvaliteter som ikke påvirkes av arealavviket – så som attraktiv beliggenhet, balkong og gode solforhold – kan tilsi at avviket ikke er kvalifisert nok til å bli bedømt som en mangel. Når retten likevel har kommet til at arealavviket representerer en mangel, har den lagt stor vekt på den subjektive klanderverdigheten på selgersiden som ledet til at leiligheten ble presentert for kjøperne med et for stort areal.»

Veldig uansvarlig å ikke foreta en ny måling

Retten kom frem til at det er selgerne som derfor skal heftes for feilen. Både styrelederen og en nabo ga klar beskjed om at arealet var feil, og dette burde takstmannen tatt seriøst og foretatt en ny måling i stedet for å sjekke plantegningene. Den nye målingen ville effektivt hindret tvisten før kjøp og avdekket feilen.

«Etter rettens syn var det klanderverdig ikke å måle arealet på nytt i lys av den informasjon som forelå før salget. Dette gjør det etter rettens syn lite rimelig å la arealavviket passere uten ansvar for selgersiden.

De saksøkte har til støtte for sitt syn vist til LB-2016-34319 – en sak som gjaldt et noenlunde tilsvarende arealavvik som i vår sak, men der klanderverdighet hos selger ikke ble tillagt avgjørende vekt. Etter rettens syn er det likevel relevante forskjeller mellom sakene, hvilket begrenser lagmannsrettsdommens overføringsverdi til vår sak. Lagmannsrettssaken gjaldt en leilighet som var særpreget av at den hadde en spesiell takterrasse, som gjorde at arealavviket fikk helt underordnet betydning for leilighetens bruks- og markedsverdi. Selv om også leiligheten i vår sak har egenskaper som i noen grad begrenser betydningen av arealavviket, er det ingen slike særegne forhold som gjør seg gjeldende.» (fra lovdata.no)

Retten fast at arealavviket var en mangel ved leiligheten, og at dette påvirket avtalt kjøpesum.

«For at mangelen skal kunne gi grunnlag for kompensasjon, må den etter avhendingsloven § 3-8 annet ledd ha «verka inn på avtala». Om innvirkningskriteriet har Høyesterett uttalt at når arealavviket er kvalifisert nok til å utgjøre en mangel – slik retten har kommet til at det er i vår sak – kan det «vanskelig tenkes at den tilhørende økningen i pris pr. kvadratmeter ikke også vil være motiverende for en kjøper. Med mindre det da foreligger helt spesielle subjektive momenter i motsatt retning, vil kravet til årsakssammenheng være tilfredsstilt», jf. Rt-2003-612 avsnitt 44. Det må dermed tas som utgangspunkt at X og XX ikke ville ha betalt det samme for leiligheten hvis de var kjent med at dens bruksareal var 116 m2, og ikke 123 m2. Etter rettens syn har det heller ikke blitt påvist forhold som tilsier noe annet.» (fra lovdata.no)

Fasiliteter veide ikke opp for tapt areal

Det skal sies at leiligheten hadde flere fasiliteter som gjorde leiligheten gunstig for investeringskjøp. I dommen står det at det er rimelig grunn til å tro at areal ikke var avgjørende for kjøpsbeslutningen. Blant annet hadde boligen en planløsning som bød på mange etableringsmuligheter, og at leiligheten uansett størrelse var et passende oppussingsobjekt for videresalg. Retten slo likevel fast at kvadratmeterpris for de fleste boligkjøpere vil være vesentlig og at avvik på 7 kvadratmeter ville fungere negativt på prisen.

« Selv om det dermed var flere faktorer som med sannsynlighet virket inn på hva X og XX var villige til å betale, må kvadratmeterprisen rimeligvis ha vært en viktig faktor. Som Høyesterett skriver i Rt-2001-3 side 612 avsnitt 44 [Skal vel være Rt-2003-612, Lovdatas anm.] «må [det] antas at kvadratmeterprisen for de fleste boligkjøpere vil være viktig, både i seg selv og for å vurdere ett prospekt opp mot andre som er aktuelle». Dette må ikke minst gjelde for eiendomsutviklere, slik som X og XX, som kjøper utelukkende med sikte på å oppnå en økonomisk gevinst. Dette understøttes videre av at både takstmenn YY og Y har uttalt i sine skriftlige forklaringer at arealavviket på 7 m2 har betydning for prisingen av leiligheten.»

Retten konkluderer etter dette med at den uriktige arealopplysningen påvirket den avtalte kjøpesummen for leiligheten.»

X og XX har krav på å bli kompensert med et «forholdsmessig prisavslag» som følge av arealavviket, jf. avhendingsloven § 4-12 første ledd. Prisavslaget skal med det utmåles slik at det korrigerer for verdireduksjonen som arealavviket representerte da kjøpet ble gjort. Dette må nødvendigvis bero på en skjønnsmessig vurdering.» (fra lovdata.no)

Medhold til tross, leiligheten var for stor til å være arealsensitiv

Arealavviket var på 5,7% og hvis man regner dette om til kjøpesummen ble prisavslaget på i overkant av 500 000 kroner.

Kjøperne mente at avslaget burde være 550 000 kroner da leiligheter på 120 kvadratmeter setter et skille mellom to kjøpergrupper med forskjellig betalingsvilje.

Retten mente dette forslaget var en konstruert situasjon, og at arealforskjellene var for små til å ikke kunne treffe samme kjøpergruppe. Med slike små marginer er det andre ting som spiller inn om en leilighet er aktuell eller ikke.

«Retten er på dette punkt på linje med Y når han i sin skriftlige forklaring uttaler at det «[h]er går… mer på hva man får for pengene målt opp mot arealet, antall soverom, planløsning, beliggenhet, solforhold osv.» (fra lovdata.no)

«Selgers takstmanns opprinnelige verdivurdering gir etter rettens vurdering en relevant pekepinn på arealavvikets verdimessige effekt. Da han påtok seg megleroppdraget, ble det lagt til grunn at leiligheten var 116 m2. Som det fremgår av hans skriftlige forklaring mente han da at leilighetens verdi lå et sted mellom kr 9 000 000 og kr 9 200 000. Sistnevnte beløp ble lagt til grunn i oppdragsavtalen. Da leiligheten senere ble målt til 123 m2, ble prisantydningen økt til kr 9 400 000. Ifølge takstmanns begivenhetsnære vurderinger påvirket dermed arealforskjellen på 7m2 verdien på leiligheten med kr 200 000 til kr 400 000.» (fra lovdata.no)

Retten mente at de fine leilighetsforholdene og boligens mange kvaliteter ikke i stor grad ble påvirket av arealavviket. Det ble derfor konkludert med at det var lite sannsynlig at X og XX ville ha fått en full kvadratmeterpris på det ekstra arealet. Dette er takstmann Y enig i, og henviser til at kvadratmeterprisen som regel avtar med boligens størrelse. Da er det andre fasiliteter som er en veileder for prisen.

Konklusjonen førte til at verdiminuset ikke ble estimert like høyt som den matematiske beregningen på 500 000 kroner. Det ble avgjort at et avslag på 300 000 kroner var en rettferdig kompensasjon for arealavvik og gjenoppretting av balanse i avtaleforholdet.

«X og XX har krevd erstattet det fortjenestetap de anfører å ha lidt ved videresalget av leiligheten, og som ikke dekkes inn av prisavslaget. For at kravet om erstatning for det indirekte tapet skal kunne føre frem, må de alminnelige erstatningsvilkårene være oppfylt; selgersiden må ha opptrådt uaktsomt og dette må ha ledet til et påregnelig økonomisk tap hos kjøperne, jf. avhendingsloven § 4-14 annet ledd.

Selgersiden var kjent med at X og XX kjøpte leiligheten med sikte på å selge den videre. Et fortjenestetap må dermed anses som en påregnelig skadefølge av den uriktige arealopplysningen. Dette er heller ikke særskilt bestridt. De saksøkte har imidlertid bestridt ansvar under henvisning til at det verken foreligger ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap.»

Enighet om at takstmannen hadde opptrådd uansvarlig

Retten mente at selgers takstmann hadde skyld i at det for store arealmålet ikke ble rettet på. Det eksisterte til og med informasjon om riktig areal, og han ble til og med oppfordret til å undersøke dette ved en ny og selvstendig måling. Retten var ikke fornøyd med at han i første omgang kun gikk over sine utarbeide plantegninger, og at dette uansett ikke ville avdekke målingsfeilene.

«Sett i lys av den strenge profesjonsnormen Y er underlagt som takstmann, må hans opptreden bedømmes som erstatningsbetingende. Selgersiden hefter i forholdet til kjøperne for dette i medhold av det alminnelige kontrakthjelperansvaret.»

Retten går etter dette over til å vurdere om X og XX led et økonomisk tap ved videresalget. Etter rettens vurdering fremstår en gjennomsnittspris på om lag kr 90 000 per kvadratmeter som dekkende for prisnivået i det aktuelle området da salget fant sted. Retten finner støtte for dette blant annet i de salgsstatistikker som ble fremlagt under hovedforhandlingen. Med dette som utgangspunkt ville et matematisk beregnet tap som følge av arealavviket ha vært kr 630 000, altså kr 330 000 utover det som er dekket inn av prisavslaget. Retten finner det likevel ikke sannsynlig at tapet er av en slik størrelse.» fra lovadata.no.

Usikkerhet rundt dekking av saksomkostninger

Selger måtte også ifølge avhendingsloven § 4-14 første ledd. betale advokatkostnadene på 34 406 til X og XX.

De andre sakskostnadene var derimot ikke en like enkel sak

«Advokatfullmektig Hellene har på vegne av saksøkerne fremmet et sakskostnadskrav på kr 192 954 inkl. mva. Av dette utgjør kr 5 860 påløpt rettsgebyr, mens det resterende utgjør salærkrav. Advokat Meling har fremholdt at kravet er for høyt, noe retten slutter seg til. Etter tvisteloven § 20-5 første ledd er det utelukkende de nødvendige kostnader ved saken som kan kreves erstattet av motparten. Hvorvidt kostnadene har vært nødvendige, skal etter bestemmelsen bero på «om det ut fra betydningen av saken har vært rimelig å pådra dem». Etter rettens vurdering har det fra saksøkersiden blitt lagt ned et arbeid i saken som langt overstiger det nødvendige. I sin vurdering har retten vektlagt at partene har vært enige om de sentrale faktiske sider i saken; ei heller har de rettslige spørsmålene vært av komplisert karakter. Når det i tillegg tas hensyn til at saksøkerne har fått tilkjent dekning for kostnader til advokat før søksmålet – og som må antas å ha gitt en besparelse senere i saken – finner retten ikke grunnlag for å tilkjenne dekning av mer enn kr 100 000 av det som nå er krevd erstattet. Dette inkluderer også rettsgebyret.»

Den tapende part ble derfor dømt til å betale X og XX 300 000 kroner i prisavslag, 134 406 i erstatning og 100 000 i sakskostnader.